4,7 %. C’est le chiffre qui fait tourner bien des têtes : le rendement moyen des SCPI en France progresse, défiant la volatilité ambiante. Derrière cette hausse, le marché se transforme. Certaines sociétés de gestion maintiennent des droits d’entrée élevés, dépassant 10 %, tandis que d’autres font le pari inverse et abaissent ces barrières pour séduire de nouveaux épargnants.
Mais la réalité n’est jamais uniforme : entre performances affichées et risques réellement encourus, les écarts se creusent, surtout parmi les SCPI diversifiées ou ultra-spécialisées. Les classements 2025 secouent les anciennes certitudes et montrent un secteur en pleine redéfinition.
Plan de l'article
Comprendre les SCPI : fonctionnement, types et tendances pour 2025
Investir dans une SCPI, c’est choisir l’immobilier sans les contraintes de la gestion quotidienne. Ce placement collectif rassemble l’épargne de milliers de souscripteurs pour bâtir un portefeuille d’actifs variés : bureaux, commerces, logistique, santé. En 2024, le rendement moyen des SCPI atteint 4,73 % (source : IEIF), mais derrière cette moyenne, les écarts sont frappants. Les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu : rendement au-delà de 6 %, mutualisation des risques, stratégies européennes assumées.
Les plus récentes, créées après 2020, bousculent le paysage. Leur rendement dépasse parfois 7 %. Quelques exemples marquants : Iroko Zen (Iroko), Remake Live (Remake AM), Comète (Alderan), Transitions Europe (Arkea REIM), Upêka (Axipit). Leur point commun ? Des frais d’entrée quasi inexistants, une ouverture à l’Europe, des choix sectoriels ambitieux et une gestion agile.
Panorama des principales stratégies
Pour s’y retrouver, voici les grandes approches qui structurent le marché :
- SCPI diversifiées : elles dominent et affichent une vraie résistance aux cycles immobiliers, offrant stabilité et adaptation.
- SCPI européennes : fiscalité allégée, mutualisation à l’échelle du continent, exposition à des marchés porteurs.
- SCPI spécialisées : santé, logistique, résidentiel, avec des stratégies ciblées, parfois plus sensibles aux aléas conjoncturels.
La professionnalisation s’accélère. Iroko, Remake AM, Corum Asset Management, Inter Gestion REIM, Alderan ou Axipit, chaque société apporte sa vision et sa méthode. L’année 2025 s’annonce compétitive, avec des acteurs déterminés à conjuguer performance, solidité et innovation.
Quels critères font vraiment la différence entre les meilleures SCPI ?
Classer les meilleures SCPI ne se résume plus à regarder un rendement isolé. Bien sûr, le taux de distribution reste un indicateur scruté, mais il ne suffit pas. La régularité sur plusieurs années, la capacité de la société à traverser les tempêtes, la façon de revaloriser le prix de la part : voilà des repères bien plus parlants.
Le taux d’occupation financier mérite une attention particulière. Une SCPI dont ce taux dépasse 95 % a su sélectionner les bons actifs et limiter les risques de vacance locative. Autre point souvent négligé : le délai de jouissance. Par exemple, Iroko Zen propose l’un des délais les plus courts du secteur, un vrai plus pour ceux qui cherchent à percevoir des revenus rapidement.
Voici les principaux paramètres à examiner avant de faire un choix :
- Frais d’entrée : les SCPI sans frais de souscription (Iroko Zen, Remake Live, Upêka) changent la donne et facilitent la liquidité pour les investisseurs.
- Zone géographique : la percée des SCPI européennes s’explique aussi par une fiscalité allégée (pas de prélèvements sociaux à 17,2 %), ce qui séduit de plus en plus d’épargnants en quête de diversification.
- Labellisation ESG : les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance deviennent incontournables. Les labels ESG sont désormais un repère concret pour juger de l’engagement et de la vision à long terme d’une SCPI.
Au-delà, la pertinence de la stratégie, la transparence de l’information, la composition des actifs ou encore le respect des normes ASPIM sur le prix des parts font la différence. Les SCPI qui conjuguent ces exigences prennent l’avantage dans le classement 2025.
Le classement 2025 : notre sélection des SCPI les plus performantes
Le classement 2025 redistribue les rôles sur le marché. En tête, Comète (Alderan) signe une performance impressionnante : 11,18 % de rendement en 2024. Cette réussite illustre la dynamique des jeunes SCPI : stratégies innovantes, agilité européenne, portefeuille étoffé.
Juste derrière, Osmo Énergie (Mata Capital) s’impose avec 9,33 %, preuve que les solutions axées sur l’environnement et la transition énergétique séduisent et rapportent. Transitions Europe (Arkea REIM) s’installe durablement sur le podium avec 8,25 %, montrant la force des véhicules à vocation paneuropéenne.
Autre tendance de fond : l’essor des SCPI sans frais d’entrée. Upêka (Axipit, 7,96 %), Remake Live (Remake AM, 7,50 %) et Iroko Zen (Iroko, 7,32 %) s’imposent en misant sur la simplicité et la souplesse, tout en maintenant des rendements élevés.
Parmi les SCPI les plus remarquées dans ce palmarès :
- Epsicap Nano (Epsicap) : 6,55 %
- Cristal Life (Inter Gestion REIM) : 6,51 %
- Log In (Theoreim) : 6,30 %
- Cœur de Région (Sogenial) : 6,20 %
- Corum Origin (Corum Asset Management) : 6,05 %
- Corum Eurion (Corum Asset Management) : 5,53 %
- Kyaneos Pierre (Kyaneos AM) : 4,96 %
Le segment des SCPI diversifiées confirme son leadership, avec des rendements souvent supérieurs à 6 % en 2024. Les sociétés de gestion qui percent s’appuient sur une sélection rigoureuse, une gestion attentive du risque locatif et une intégration réelle des critères ESG dans leurs choix d’investissement.
Rendements, risques et perspectives : ce qu’il faut savoir avant d’investir
En 2024, le rendement moyen des SCPI se stabilise à 4,73 % selon l’IEIF. Mais la statistique dissimule une réalité contrastée : les SCPI récentes, lancées après 2020, grimpent au-delà de 7 %. Les diversifiées dépassent souvent 6 %, bouleversant la hiérarchie des placements immobiliers collectifs.
Cette dynamique s’accompagne de nouveaux défis. Le risque locatif augmente lorsque les cycles économiques se retournent. La valeur des actifs peut fluctuer, et certains délais de jouissance pèsent sur la rentabilité immédiate. Les SCPI européennes, à l’image d’Iroko Zen, Remake Live ou Transitions Europe, séduisent grâce à une fiscalité attrayante : les revenus issus de l’étranger échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %, un vrai avantage pour les patrimoines fiscalisés en France.
L’essor des SCPI sans frais d’entrée, Iroko Zen, Remake Live, Upêka, modifie la donne pour ceux qui privilégient la flexibilité. Mais ce modèle oblige à vérifier d’autres paramètres : taux d’occupation financier, délai de jouissance, politique de gestion des actifs. Un rendement élevé ne suffit pas. L’équilibre entre performance, sécurité et horizon d’investissement reste le vrai cap à tenir.
