Qui est responsable des dettes d’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) fait les jours ensoleillés des investisseurs immobiliers. Si cette forme de société a le vent dans la poupe, il est toujours nécessaire de savoir comment elle fonctionne ! Voici une jurisprudence récente qui rappelle aux partenaires de mesurer les risques liés à leurs obligations financières. La chute d’une société civile immobilière…

Les faits sont les suivants : les partenaires d’un ICS ont commencé à acheter des terrains et entrepris de vastes travaux pour le transformer en locaux commerciaux. En conséquence, ils ont conclu un contrat de location avec des institutions financières, y compris le financement de BPI. Mais quelque temps plus tard, le SCI se trouve incapable de payer ses dettes et se retrouve en liquidation judiciaire.

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Elle enjoint donc aux créanciers d’être tenus de mettre en garde contre leur devoir et d’aviser le Signature du bail.

Le consortium de SCI a été licencié devant la Cour d’appel de Paris le 22 février 2018.

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Ils portent l’affaire devant la cour de cassation. Par son arrêt n° 18-15.398 du 19 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a également rejeté le pourvoi de la SCI Consort. Plusieurs arguments sont avancés pour rejeter la plainte. Regardons les deux plus importants.

Limites de l’obligation d’avertir au sein d’un ICS

Premièrement, la Cour de cassation fait valoir que l’obligation de mise en garde ne peut bénéficier à des personnes « bien informées ». -Le devoir de mise en garde ne profite qu’au profane En l’espèce, c’était le cas du représentant légal de la SCI. Il gérait plusieurs sociétés et avait déjà eu des transactions financières du même type effectué.

La Cour de cassation suit une idée classique qui remplit tout le droit aux obligations : l’obligation de fournir des conseils vise à avertir un risque d’endettement excessif et ne s’applique pas aux professionnels conscients de ce danger . Elle est limitée aux « laïcs », c’est-à-dire, au sens de la jurisprudence, aux personnes qui ne sont pas habituées à faire des affaires et ne sont donc pas en mesure de mesurer le contenu de leurs obligations financières… La Haute Juridiction a déjà pris la même direction pour des faits similaires concernant une société en nom collectif (SNC) (voir Cass. com., 11 avril 2018, n° 15-27,133).

Deuxièmement, les autres membres du SCI se fondent sur le fait que chaque partenaire de l’ICS aurait dû être averti du risque d’avoir à utiliser la il est arrivé individuellement — L’obligation d’avertir est évaluée à l’encontre du représentant légal de la SCI . Selon eux, tout partenaire non informé devrait bénéficier de l’obligation de mise en garde si le contractant est une société civile dans laquelle chaque partenaire est responsable indéfiniment de sa dette sociale par rapport à sa part du capital social. Par conséquent, ils invoquent leur inexpérience et leur manque de connaissance du risque financier de leur gestionnaire.

La Cour de cassation a rejeté cet argument à la lumière des articles 1382 et 1857 du Code civil et de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. Peu importe si les partenaires sont solidairement responsables de la dette sociale, seul le SCI peut invoquer la violation de l’obligation d’avertissement et non ses partenaires individuellement. Cette obligation d’avertir est alors estimée dans la personne seulement de la Représentant, même si tout le monde doit payer à la fin. Et comme le représentant légal de la SCI était un expert compétent, la Cour de cassation considère que le prêteur a correctement appliqué l’obligation d’avertir sans faute. En d’autres termes, il est impossible d’échapper à vos dettes !

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Enfin, on voit que le devoir d’avertir les partenaires n’est pas un écran derrière lequel il est facile de se cacher en cas de problèmes financiers… Les partenaires d’un ICS doivent donc mesurer correctement les risques financiers qu’ils prennent et obtenir des informations. La Cour de cassation montre donc qu’elle n’est pas prête à présenter des excuses pour toutes les erreurs et demande aux salariés de prendre des responsabilités.

> Consulter l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 septembre 2019